Главные причины отказа по ипотеке

Получить отказ по ипотеке может каждый заёмщик, каким бы подходящим он себя ни считал. При этом банки обязаны указывать причину отказа в ипотеке в информационной части кредитной истории. Но обычно это общая информация, потому что стандарты оценки клиентов у каждого кредитора свои. Заёмщикам сложно понять, почему банк отказал в займе. Они не знают особенностей работы кредитного учреждения при рассмотрении заявления.

В статье рассмотрим частые причины отказа, как их избежать и согласовать с банком выдачу ипотечного займа.

Отказ на этапе одобрения заёмщика

При покупке готового жилья одобрение ипотеки состоит из двух этапов — одобрения заёмщика и согласования выбранного объекта недвижимости.

Пользователь может заказать своё кредитное досье и ознакомиться с причинами отказа при их наличии в разделе «Информационная часть».

Рис. 1. В качестве причины отказа банк указал в отчёте кредитную историю субъекта. Источник: «ОКБ-банк»

Рис. 2. Другие основания для отказа — кредитная политика заимодавца или избыточная долговая нагрузка заёмщика. Источник: «ОКБ-банк»

Причины банка для отказа обычно формальные. Например, формулировка «кредитная политика заимодавца» подразумевает разные ситуации. Кредитное учреждение может принимать заявки, но не выдавать займы, а также банку могут не подойти возраст или тип занимаемой должности клиента.

Кредитная история

Кредитная история клиента — это первое, что анализирует банк, когда запрос на заём уходит в обработку. У каждого банка свои требования к заёмщику. Но ни один кредитор не выдаст ипотеку с текущими просрочками. Об отказе из-за кредитной истории может сообщить ипотечный менеджер.

При этом не существует единого определения, что именно считается негативной кредитной историей.

В кредитной истории у заёмщиков не должно быть:

• длительных просрочек свыше 90 дней за последние три-пять лет,
• регулярных просрочек до 30 дней за последний год более шести раз,
• кредитов со статусом «списан» или «тяжба».

У каждого кредитного учреждения свои требования. Одни банки анализируют кредитную историю за весь период, другие — за последние три-пять лет. Некоторые банки смотрят кредитную историю заёмщика за последние два года или за последние шесть месяцев.

Чтобы не тратить время и не получать отказы, лучше уточнять у ипотечного менеджера, за какой период банк анализирует кредитную историю заявителя. Кроме того, можно открыто рассказывать о сложностях с выплатами. Сотрудник банка подскажет, как лучше поступить.

При оценке банки проверяют не только наличие или отсутствие просрочек, но и кредитный рейтинг — общую оценку кредитной истории, которая выражается в баллах.

Заёмщик может проверить данные заранее. В титульной части кредитного отчёта бюро указывает персональный кредитный рейтинг. В этом же разделе оно укажет, по каким причинам у клиента такое значение рейтинга. Рейтинг рассчитывается и без заказа кредитного отчёта — автоматически или после запроса заёмщика в личном кабинете бюро.

Рис. 3. Кредитный рейтинг клиента в банке (также указано отсутствие действующих просрочек). Источник: «ОКБ-банк»

Что делать, если пришёл отказ из-за кредитной истории

Если отказ пришёл из-за кредитной истории, нужно заказать отчёты в Объединённом кредитном бюро (ОКБ), «Скоринг Бюро», Национальном бюро кредитных историй (НБКИ) и проверить своё досье. Сначала можно посмотреть кредитный рейтинг. После его расчёта в личном кабинете укажут, есть ли текущая просроченная задолженность. Если она есть, требуется заказать отчёт и выяснить, по какому кредиту есть просрочка.

Если есть текущая просрочка, то следует её погасить и узнать у банка, как быстро он обновит информацию в бюро кредитных историй (БКИ).

Если есть просрочки длительностью свыше 60–90 дней, которые закрыты за последний год, то стоит на время отказаться от обращений. При этом важно начать работать над улучшением кредитной истории. Для этого есть несколько способов.

• Открыть вклад или дебетовую карту и активно пользоваться. Тогда банк может предложить кредит или кредитную карту. Если клиент будет их выплачивать своевременно, то рейтинг улучшится.
• Оформить товарный кредит в рассрочку или POS-кредит. Такие продукты дороже стандартного потребительского займа, и одобряют их банки проще.

При этом не стоит брать микрозаймы. Банки относятся к ним настороженно, так как они ухудшают кредитную историю. Кроме того, следует подготовить повышенный первоначальный взнос. Чем он выше, тем лояльнее банки оценивают заёмщика, потому что снижается сумма возможного долга.

Доход и высокая кредитная нагрузка

Задача заёмщика при обращении за кредитом — подтвердить банку свой доход на достаточном уровне. На оплату текущих обязательств и нового ипотечного займа должно уходить не более 50–60% ежемесячного дохода.

При расчёте максимально возможной суммы кредита нужно учитывать несколько факторов.

• Банки считают нагрузку по любым обязательствам — кредитам и кредитным картам, даже если клиент ими не пользуется. При этом взносы по кредитным картам (в зависимости от условий банка) считаются так: 5–10% лимита или тот платёж, который банк передаёт в БКИ. Некоторые банки не учитывают кредитные карты.
• Банки учитывают расходы на иждивенцев. Некоторые кредитные организации закладывают на эти расходы до 12 тыс. руб., или один минимальный размер оплаты труда.

Любой банк предлагает узнать возможную для одобрения сумму. На сайте у кредитных организаций есть калькулятор, который рассчитывает лимит займа по доходу или по стоимости приобретаемой квартиры при первоначальном взносе.

Если пришёл отказ из-за недостаточного дохода

Банк сообщает об отказе из-за недостаточности дохода в комментарии к заявке. Также указать на это может ипотечный менеджер, который курировал клиента. После анализа заявления он увидит результат проверки кредитной истории и сумму ежемесячного платежа по всем обязательствам. Если она превышает 50% заявленного дохода, сотрудник банка уведомит клиента.

При отказе из-за недостаточности дохода решить вопрос можно несколькими способами.

Привлечь созаёмщика.Простой способ — пригласить в ипотечную сделку второго участника. Им может стать супруг, любой родственник или третье лицо — друг, коллега или знакомый. Созаёмщик, как и заёмщик, предоставляет документы, подтверждающие доход: копию трудовой книжки и справку о доходах. Данные добавят к доходу основного заёмщика и увеличат максимальный лимит по ипотеке. У созаёмщика не должно быть высокой долговой нагрузки, чтобы дохода было достаточно на обслуживание текущих займов и оформляемой ипотеки. Банк проверит те же данные созаёмщика: его кредитную историю, трудоустройство и другие факторы, которые анализируются при выдаче кредита.

Показать дополнительный доход.Если есть работа по совместительству, её лучше показать. Источником дохода могут быть и другие типы поступлений — например, сдача движимого или недвижимого имущества в аренду. Некоторым банкам для подтверждения дополнительного дохода достаточно показать выписку по счёту, на который приходят регулярные выплаты.

Снизить сумму или увеличить срок займа.Если нет возможности показать дополнительный доход, можно запросить сумму меньше. Также рекомендуется обратиться в банк, который предложит более долгий срок займа. Большинство банков кредитуют клиентов, которым на момент закрытия ипотеки должно быть не более 65–70 лет. Но есть кредитные учреждения, которые выдают ипотеку до 75 лет и даже до 80–85 лет. За счёт этого получится увеличить срок, снизить ежемесячный платёж и претендовать на требуемую сумму.

Указать в ипотечном заявлении о готовности закрыть часть кредитов. Многие банки работают с отлагательным условием: клиента одобрят, но к сделке потребуют выполнить условия одобрения. Одно из них — закрыть кредиты и предоставить банку документы, подтверждающие погашение займов.

Недостоверная информация

Банк проверяет сведения, которые заёмщик указывает в анкете. Их важно заранее согласовать с участниками сделки. Следует предупредить на работе, что могут звонить из банка и задавать уточняющие вопросы.

Например, если заёмщик указал в анкете, что работает с декабря, а работодатель при общении с банковским сотрудником назвал другой месяц трудоустройства, то банк, скорее всего, откажет. Банк также не выдаст кредит, если в анкете клиент указал определённый запрашиваемый лимит, а при разговоре озвучил другую сумму.

Многие банки дополнительно просят указать в заявлении контактное лицо. Ему также могут звонить при проверке анкеты.

Если пришёл отказ из-за недостоверных сведений

Если с документами всё в порядке, клиент прошёл проверку кредитной истории, но получил отказ, возможно, указанные в анкете или документах сведения не подтвердились.

Нужно подготовиться к обращению в другие банки и согласовать важные детали с людьми, которым банк может позвонить, — работодателями, контактными лицами или созаёмщиками.

Неоплаченные штрафы или другие долги

Банк проверяет клиента по разным базам. В первую очередь — по кредитным бюро. Далее учреждение анализирует другие базы, доступные для проверки в автоматическом режиме. Существует банк данных исполнительных производств. Здесь судебные приставы как исполнители принятых судом решений размещают информацию о должниках.

Перед подачей заявки на кредит важно удостовериться, что нет задолженностей в базе Федеральной службы судебных приставов (ФССП).

Есть два типа долгов в базе ФССП.

Задолженность можно оплатить.Провести оплату предлагается на сайте. Сервис направит на платёжные агрегаторы, где пользователь сможет внести сумму.

Рис. 4. Оплатить долг можно на сайте ФССП. Источник: сайт ФССП

Исполнительное производство прекращено, но задолженность не погашена.Если пристав не смог взыскать задолженность, то исполнительное производство прекращается по ст. 46. Здесь же судебный исполнитель укажет причину. Например, бывает невозможно установить адрес должника. Также у должника может отсутствовать имущество, на которое получится наложить взыскание или арест. Исполнительный лист вернут взыскателю, который через шесть месяцев может снова обратиться к судебному приставу для взыскания долга.

Рис. 5. Судебный пристав не установил место проживания должника или счёт, на который можно наложить арест. Источник: сайт ФССП

Подобные долги считаются непогашенными. Из-за наличия таких записей банк также откажет в кредите. Для решения вопроса нужно обратиться к судебному исполнителю и погасить долг. После оплаты пристав уберёт запись из банка данных.

Если пришёл отказ из-за наличия штрафов или долгов

Проверить наличие долгов можно по базе ФССП. Кроме того, запись о задолженности должна появиться в личном кабинете на сайте Госуслуг.

Штрафы нужно оплатить. Запись исчезнет не сразу после оплаты, а через несколько рабочих дней. Судебный пристав сначала получит платёж, направит взыскателю и только после этого уберёт запись из базы данных.

Трудоустройство

Наличие работы и стабильного дохода у клиента — значимый аспект для банка. Кредиторы проверяют и работодателя. Важно, чтобы компания имела положительную репутацию, не вела судебные разбирательства в качестве ответчика и не имела задолженностей по налогам или страховым взносам. Организация также должна оплачивать необходимые налоги и взносы на сотрудников.

Если у компании возникли сложности с налоговой, например, заблокирован счёт или она участвует в судебном разбирательстве как ответчик, то банк может отклонить заявку заёмщика. При этом отказ придёт даже в том случае, если у клиента отличная кредитная история, хороший доход и высокий первоначальный взнос.

Кроме того, банку важен статус клиента. Заёмщик может работать по найму или на себя — быть самозанятым, индивидуальным предпринимателем (ИП) или генеральным директором компании, где считается учредителем.

Многие банки кредитуют только наёмных сотрудников и не берут в работу заявления от собственников бизнеса. Иногда предпринимателям требуется показать официальный доход — предоставить декларацию или справку о налогах и доходах (ранее 2-НДФЛ). Также банки могут кредитовать не всех ИП, а только тех, которые применяют основную систему налогообложения или упрощённую. С патентом финансовые учреждения не работают.

Если пришёл отказ из-за трудоустройства

Если банк отказывает клиенту из-за работы, то можно решить вопрос следующими способами.

Подать заявку по программе «ипотека по паспорту».Такая программа подойдёт собственникам бизнеса, например, чтобы не предоставлять банку документы по компании. Тогда кредитор будет анализировать учредителя, генерального директора или ИП как наёмного сотрудника. Заявителю потребуются данные паспорта и номер СНИЛС. На небольшие суммы займа (до 6 млн руб.) решение может прийти автоматически. Такая программа доступна во многих банках, при этом требования к первоначальному взносу снижены. Оформить ипотеку по паспорту можно и при наличии взноса 15–20%.

Привлечь в сделку финансового созаёмщика.Можно оформить ипотеку на двух участников, но заёмщик, у которого возникли сложности с работой, будет участвовать в сделке без подтверждения дохода. Он станет нефинансовым созаёмщиком. Так кредитор не будет анализировать его работодателя и не откажет из-за него. А другой участник сделки покажет доход и станет для банка финансовым созаёмщиком.

Не все банки оформят ипотеку на двух созаёмщиков, один из которых не является финансовым. Такие сделки ещё проводят, когда у неработающего клиента есть субсидия для первого взноса и нет работы, а кредит выдают работающему заёмщику. По согласованию с банком собственность может оформляться на обоих участников сделки или на одного из них. Подробности нужно узнавать у ипотечного менеджера.

Мы рассмотрели самые распространённые причины отказа, но есть и другие. Банк проверяет заёмщиков по всем доступным базам, среди которых, например, Министерство внутренних дел (МВД) или список клиентов, которые получили блокировку по счетам, согласно Федеральному закону «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путём, и финансированию терроризма» № 115-ФЗ от 07.08.2001 г.

Отказ на этапе одобрения недвижимости

Если клиент получает ипотеку на готовое жилье, а не на новостройку от застройщика, то вторым этапом оформления ипотеки станет одобрение объекта недвижимости — будущего залога.

Если банк отказывает на этом этапе, то обычно называет причину отказа. Среди причин может быть одна из перечисленных.

• Продавец квартиры — банкрот. Такую сделку отклонят многие банки или страховые, которые защищают объект залога. После процедуры банкротства должно пройти минимум три года.
• В квартире есть перепланировки, которые нельзя согласовать, или другие дефекты, из-за которых банк не готов брать недвижимость в залог.
• Предыдущая сделка по покупке квартиры вызывает сомнения, а также её можно оспорить в судебном порядке.

Причины отказа по объекту недвижимости лучше уточнить заранее. Стоит сразу показывать ипотечному менеджеру документы по приобретаемой квартире, если есть какие-либо сомнения. Сотрудник банка передаст бумаги на анализ в залоговую службу. Так можно заранее получить ответ, примет ли банк квартиру на кредитование или нет.

Через какое время после отказа можно обращаться за ипотекой

Когда банк отклоняет заявку клиента на ипотеку, то обычно указывает, через какое время можно обратиться повторно. Существует два вида отказов.

Мораторный отказ, или отказ с правом переодобрения заявки. Банк укажет срок, через который можно обратиться снова. Обычно он составляет 30 дней.

Немораторный отказ, или отказ без права переодобрения заявки. При таком отказе даже через полгода или год банк снова откажет. Но это произойдёт, если у клиента ничего не изменилось, то есть он не устранил причину, по которой отказали в первый раз. Если отказ пришёл, например, из-за работодателя, то при смене компании банк может одобрить ипотеку.

О чём нужно помнить, если вам нужна ипотека

Отказ одного банка в одобрении ипотеки не значит, что другие кредиторы тоже отклонят заявку. У каждого банка собственный регламент одобрения кредита и требований к клиенту. Они могут отличаться. О том, как подготовиться к обращению в банки, читайте в статье «Как получить ипотеку: пошаговая инструкция».

Некоторые финансовые учреждения анализируют кредитную историю за весь период. В других банках проверяют кредитную историю заёмщика, например, только за последние три года. Тогда при наличии непогашенных просрочек пять лет назад один банк откажет заявителю, а второй одобрит кредит.

Информацию о том, как увеличить шансы и получить одобрение с первых обращений, вы найдёте в статье «Ипотека без отказа».

Автор текста: Елена Грудинина
Источник: https://journal.open-broker.ru/