Как купить квартиру в ипотеку?

Покупка квартиры в ипотеку — шанс обзавестись своим жильем, если нет всей суммы.

Ипотека — это форма залога недвижимости. Ее оформляют, когда покупают квартиру в кредит: банк дает часть денег, покупатель получает право собственности с обременением. Если не погасить кредит вовремя, банк может продать квартиру и забрать деньги в счет долга.

Чтобы купить квартиру в ипотеку, нужно правильно выбрать банк и собрать документы для оформления кредита и сделки. Еще нужно разобраться с законами, залогами, правами и графиком платежей. Желательно учесть все вопросы с вычетами, чтобы после покупки вернуть НДФЛ.

Что нужно делать для ипотеки?

1. Узнайте о вариантах господдержки и льготах

От выбранной программы зависит, какие банки можно рассматривать для кредита. Есть несколько видов господдержки, по которым можно получить субсидию или деньги на первоначальный взнос. С ними нужно разобраться до того, как подавать заявку в банк.

Например, для покупки квартиры можно использовать материнский капитал. А семьи с детьми могут взять льготную ипотеку под 6% и несколько лет платить банку меньше. Еще есть специальные программы от банков для молодых семей и покупки новостроек.

Если решите использовать для ипотеки материнский капитал, заранее оформите сертификат и предупредите об этом банк и продавца квартиры. Так вы не потеряете время, когда кредит одобрят и нужно будет собирать документы.

2. Выберите банк и подайте заявку на кредит

Банк нужно выбирать из списка тех, которые работают с подходящей программой господдержки. Например, перечень банков для льготной ипотеки под 6% утверждает Минфин.

Если господдержка не используется, банк можно выбирать на свое усмотрение: по ставкам, надежности, удобству, качеству обслуживания и требованиям к заемщикам. Один банк может выдавать ипотеку только с подтверждением официальных доходов, другому достаточно справки в произвольной форме, зато нужен поручитель. Для одного и того же заемщика разные банки предложат разные условия. Всегда стоит рассмотреть несколько вариантов.

Для начала можно почитать, что написано на сайте банка. Там может быть калькулятор для расчета ежемесячных платежей и даже база квартир. Это будут предварительные условия, но они помогут сориентироваться.

После того как выберете банк, оформите заявку на кредит. Обычно форма есть на сайте. Банк проведет предварительную оценку и даст ответ. Это еще не значит, что вам точно оформят кредит: в любом случае придется идти в банк с документами и проходить более тщательную проверку.

При рассмотрении заявки банк может запросить справку 2-НДФЛ и выписку из лицевого счета в ПФР. Справку можно распечатать из личного кабинета на сайте nalog.ru. Но там появляются справки только за прошлый год, а за текущий нужно взять на работе.

Информация в выписке из лицевого счета тоже появляется по итогам года, когда работодатели сдают отчеты, а налоговая передает данные в ПФ. Вместо выписки банк может попросить копию трудовой книжки. Если заявка одобрена, уточните, сколько времени она действует.

3. Найдите подходящую квартиру

Уточните в банке, есть ли требования к недвижимости. Например, по программе льготной ипотеки для семей с детьми можно купить только квартиру в новостройке. А вот материнский капитал без этой программы можно потратить на любую квартиру, даже вторичное жилье.

Иногда банки сами предлагают выбрать квартиру у застройщика, которому доверяют: ставка может быть ниже. Еще может быть ограничение по сумме кредита, и это может повлиять на выбор района, дома и даже этажа.

Выбирайте квартиру не только с учетом требований банка, но и с ориентиром на свои потребности: будете ли вы в ней жить или хотите сдавать в аренду. Квартира будет в залоге, поэтому продать ее окажется не так просто. Выплачивать ипотеку придется несколько лет, поэтому может иметь значение, где находится школа, детский сад, долго ли ехать до работы, ходит ли транспорт, есть ли рядом аптеки и магазины.

На поиск квартиры банк может дать и три месяца. Не торопитесь.

4. Закажите оценку недвижимости

Когда квартира выбрана, ее нужно оценить. Банк не выдаст 100% стоимости квартиры в кредит, а только, например, 80% от ее цены по заключению оценщика. Продавец может просить больше денег, чем у вас есть даже с учетом кредита. Тогда придется искать дополнительные деньги на первоначальный взнос.

5. Заключите договоры с банком и продавцом

Кредитный договор вы заключаете с банком. По нему банк дает вам деньги в долг под залог квартиры: обычно их перечисляют напрямую продавцу. С продавцом квартиры нужно заключить договор купли-продажи. На его основании регистрируют право собственности. В договоре купли-продажи будет условие об обременении недвижимости — это ипотека в силу закона.

До заключения договора проверьте полномочия продавца и право собственности на квартиру. Убедитесь, что в ней никто не зарегистрирован, а на недвижимость не претендуют бывшие супруги продавца или наследники предыдущего собственника. Если квартира в новостройке, нужно проверить надежность застройщика. В этом процессе может помочь банк: в его интересах, чтобы сделка была юридически чистой.

Предупредите продавца, что покупаете квартиру в ипотеку или с господдержкой. Это повлияет на оплату и оформление сделки.

Обычно договор купли-продажи составляет банк. Его нужно внимательно прочитать до подписания. По общему правилу заверять договор у нотариуса необязательно, но это можно сделать по желанию. Есть случаи, когда к нотариусу все-таки придется идти: например, если доля в квартире принадлежала детям или у нее было несколько собственников.

Прочитайте условия кредитного договора с банком. Обратите внимание на обязанности, запреты, процентную ставку и неустойку.

6. Оформите страховку

Если квартира в ипотеке, она в залоге у банка. По закону ее нужно обязательно застраховать. Кроме страхования недвижимости обычно банк просит заемщика застраховать жизнь и титул. Если с вами что-то случится или вы потеряете право собственности из-за претензий других людей, страховая компания должна погасить долг перед банком.

Обязательно страховать только саму квартиру. От страхования жизни можно отказаться. Но если вы не захотите покупать полис, банк может повысить ставку по кредиту. Оплачивать страховку нужно каждый год: учтите эти суммы в расходах на оплату ипотеки.

7. Оплатите квартиру

Есть разные способы оплаты. Часть денег можно передать наличными под расписку, а кредитные средства банк переведет на счет продавца или положит их в банковскую ячейку. Продавец может получить деньги до регистрации права или забрать их после визита в Росреестр. Иногда деньги отдают только после оформления всех документов. Это нужно уточнять в банке.

Для покупки квартиры в ипотеку можно использовать материнский капитал. Для этого необязательно ждать трех лет. Заявление на распоряжение средствами господдержки именно для покупки квартиры в кредит можно подать в любое время.

Подать заявление на распоряжение маткапиталом

8. Зарегистрируйте право собственности и залог

Это обязательно, иначе право собственности не возникнет. Собрать документы для договора обычно помогает банк или риелтор. Для ипотеки право собственности регистрируют быстрее обычного. Если подать документы в Росреестр — срок 5 дней, через МФЦ — 7 дней. Если договор оформлен через нотариуса, право собственности могут зарегистрировать даже за один день. Срок регистрации начинают считать со следующего рабочего дня после подачи документов.

Свидетельство о регистрации права собственности сейчас не выдают. Вместо него будет выписка из госреестра.

Госпошлина за регистрацию права собственности — 2000 рублей. За регистрацию обременения платить не нужно. Список документов есть на сайте Росреестра.

9. Оформите регистрацию по месту жительства

Когда право собственности оформлено, можно зарегистрировать в квартире членов семьи. Квартира ваша: в ней можно жить, сдавать ее в аренду с согласия банка и приглашать гостей. Ее можно указывать в завещании, а вот продать без банка не получится.

Чтобы регистрацию оформили быстрее, можно заказать свежую выписку из ЕГРН: этот документ подтверждает право собственности на недвижимость. При оформлении регистрации в МФЦ выписка иногда пригождается.

Зарегистрироваться в квартире

10. Получите имущественный вычет

Если вы купили квартиру в ипотеку, можно заявить имущественный вычет и вернуть уплаченный НДФЛ со стоимости квартиры и суммы процентов. В следующем году имущественный вычет предоставят на основании декларации 3-НДФЛ. В текущем году получить вычет можно на работе по уведомлению из налоговой.

Заполнить декларацию 3-НДФЛ

После оформления ипотеки нужно вовремя вносить ежемесячные платежи. Квартира хоть и находится в вашей собственности, но она в залоге у банка. Если допустить серьезную просрочку по кредиту, банк имеет право выставить недвижимость на продажу. По закону так можно сделать даже с единственным жильем.

На заметку

Когда вы станете собственником, то должны будете оплачивать коммунальные услуги и общаться с управляющей компанией. В этом вам поможет сервис ГИС ЖКХ. Проверяйте задолженность, отправляйте обращения в управляющую компанию и узнавайте о льготах, не выходя из дома. Если есть учетная запись на Госуслугах, это просто.

Оригинал: https://www.gosuslugi.ru/situation/residential_property/hypothec